如何为业主委员会与物业管理公司定位

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我国民法在建筑物致害责任主体规定"所有人或管理人"承担建筑物致害责任的立法根据在于,建筑物或其他设施致害的终极原因往往是建造或管理有缺陷。建造和管理往往又是一种复杂的过程。物业管理公司虽然承担有一定的管理服务责任,但这种管理服务责任是通过与业主委员会所签订的物业管理服务合同获得的,并不是天生具有的,而且这种管理责任也是有限度的,是全部管理责任其中的一部分。因为物业管理服务合同不能也不可能将建筑物致害的全部管理责任都囊括在内,例如,建筑物建造缺陷而造成的损害,其责任人可能是建筑物的开发建设单位,也可能是设计者、承建施工者或前所有人,过错情形可能是设计者设计不合乎规范,也可能是承建施工者偷工减料或者马虎草率,也可能是前所有人管理不善的缺陷形成的,甚至可能是占用人野蛮使用形成的,这些因素是根本不可能在物业管理服务合同中约定由物业管理公司来支配控制,除了业主、业主委员会之外往往其他民事主体(如物业管理公司)是不可能左右控制或彻底解除的。何况,当物业管理公司违反物业管理服务合同的约定,没有尽到合同所约定的管理服务责任,就应该以合同违约来承担管理服务责任。但是,业主委员会的管理责任却是天生具有的,物业管理公司的管理服务是由其按合同约定的,而合同没有约定的管理责任显然仍然由业主委员会所保留,业主委员会有保留管理责任的权利,自然就要有承担管理责任的义务,理应成为合法的管理人。根据过错责任原则,谁有过错谁就应该承担责任。既然业主委员会没有将全部管理责任通过物业管理服务合同交给物业管理公司,自然物业管理公司就不可能承担全部管理责任。否则,让物业管理公司作为管理人承担责任就有悖公平正义的民法基本原则,不符合我国民法对管理人的立法本意。

由于物业管理公司具有"管理"二字,而物业管理公司又从事的是物业管理活动,因此,通常人们往往都会望文生义地将物业管理公司误解为建筑物的管理人。其实这是"管理"二字给人们造成的一种错觉。从管理人的法律概念来看,物业管理公司首先不享有对建筑物的占有、使用、收益甚至处分的权利;其次,没有享有对特定建筑物的"固定的""带有永久性"的经营管理权。相对比较之下,业主委员会则具有固定的带有永久性管理权的性质,因为建筑物存在,就必须对区分所有建筑物行使管理权,虽然业主委员会要经过换届选举,但"铁打的营盘,流水的兵",业主委员会委员的人选更迭并不会影响业主委员会的存在,业主委员会作为管理团体是永久性伴随着区分所有建筑物而存在的。业主委员会是由全体业主选举产生的,代表全体业主合法权益的群众性自治自律组织,其民事责任由全体业主承担。而全体业主拥有对建筑物的占有、使用、收益甚至处分的权利,自然从责任与权利的主体都是一致。如果使管理人的地位空置,就会在司法实践中因管理人的真空,而错误地将物业管理公司作为管理人,使物业管理公司代人受过。显然这样就将物业管理公司放在了一个权利与义务不均衡的地位上,势必不利于物业管理行业的健康发展。相反将业主委员会放在管理人的地位上,由全体业主承担区分所有建筑物管理的整体责任,不仅直接体现了业主自治管理的权利,而且也平衡了业主自律的义务责任。

鉴于我国物权法仍然在起草和审议阶段,而且物权法所设定的建筑物区分所有权法律制度并不完善,因此,我们在此有必要对各国以及我国港澳台地区的有关建筑物区分所有权所涉及到的管理人以及管理服务人的法律条款进行借鉴和探讨。

各国以及我国港澳台地区的有关建筑物区分所有权的法律条款通常都将管理人作为区分所有权人大会(即物业管理活动中的业主大会)的召集人。如《德国住宅所有权法〉》24条规定:"住宅所有权人会议,每年至少由管理人召集一次。"《瑞士民法典》第712条中规定:"除另有约定外,楼层所有人大会由管理人召集并主持;"《日本建筑物区分所有权法》第34条中规定:"集会由管理人召集;""管理人至少每年应召集一次集会"。实际上在物业管理活动中,区分所有权人会议、集会或业主大会都应该是由业主委员会负责召集的。因此,从管理人召集业主大会的职责来看,是等同于业主委员会的。除此以外,管理人的权利义务也等同于业主委员会。如〈德国住宅所有权法〉第27条中规定:"管理人的权利义务如下:(1)执行住宅所有权人会议的决议并监督住宅规则的执行;(2)采取必要措施保存及修缮共有物;(3)在紧急情况下,采取其他保存共有物的措施;(4)管理共有基金。"〈意大利民法典〉第1130条规定:"管理人应当:(1)执行共有人大会通过的决议;(2)制定共有财产的使用规则,为公共利益提供服务从而使共有人能够更好地享有共有财产;(3)征收各种费用,分摊为建筑物共有部分的正常维修和公共服务支出的必要费用;(4)完成保全建筑物共有部分固有权利的行为。最后,年终时,管理人应当报告管理帐目。"www.nx899.com欢迎您访问， 欢迎您访问，

我国香港地区的《多层大厦(业主立案法团)条例》规定,依法成立了业主立案法团,大厦各分层业主在该大厦所享有的权利飞权力飞利益和所负的责任,便都交给业主立案法团去运用和执行。因此,当大厦周围出现山体滑坡,业主立案法团就应该承当维修和赔偿的责任。这实质上就是由业主立案法团担当着区分所有建筑物管理人的角色。而这个业主立案法团就相当于我们物业管理活动中的业主委员会。在我国澳门地区,针对由楼宇或其他工作物造成之损害,《澳门民法典》第485条明确规定:"一、楼宇或其他工作物因建造上之瑕疵、保存上出现缺陷而全部或部分倒塌者,该楼宇或工作物之所有人或占有人须对由此而造成之损害负责;但证明其本身无过错,又或证明即使已尽应有之注意义务亦不能避免该等损害者除外。二、基于法律或法律行为而对楼宇或工作物负有保存义务之人,须代该楼宇或工作物之所有人或占有人对完全因保存上出现缺陷而造成之损害负责。"《澳门民法典》的这条法律规定实际上明确了建筑物致害的责任主体是建筑物的所有人、占有人、以及负有保存建筑物存在义务之人。其中负有保存建筑物存在义务之人就是《澳门民法典》第三卷物权的第五章分层所有权中法律所规定的,由分层建筑物所有人大会所选举出的管理机关。根据〈澳门民法典〉第1354条规定:"管理机关系由一名或多名管理人组成。"第1355条规定."管理机关系由分层建筑物之所有人大会选出及免职"。显然分层建筑物所有人大会所选举出的管理机关实际上就是我们在物业管理活动中业主大会所选举出的业主委员会。

在全国人大立法机关起草审议的《中华人民共和国物权法(草案)》也是按照各国及我国港澳台地区的上述法律条款的立法精神来设定建筑物区分所有权法律制度的。如在〈中华人民共和国物权法(草案)〉第1σ7条规定:"区分所有权人会议由管理人召集。"第112条规定."管理委员会和管理人的职责如下:(一)共用部分的清洁、维护、修缮及一般改良;(二)区分所有权人共同事务的建议;(三)区分所有权人和专有部分占有人违规行为的制止;(四)区分所有建筑物及其周围环境的维护;(五)收益及其他经费的收支、保管及使用;(六)区分所有权人会议决议的执行;(七)管理规约、会议记录等文件的保管;(八)管理服务人的委任、雇用及其监督;(九)会计报告、结算报告及其他管理事项的提出及公告;(十)管理规约的规定的其他事项。"因此,这其中的管理人自然就是业主委员会,而其中的管理服务人就是物业管理公司。

众所周知,我国的物业管理是改革开放和社会主义市场经济的产物,物业管理.与传统的房屋管理的最大区别物业管理是遵循着市场经济的规律运作,而不是像传统的房屋管理那样按照计划经济的模式运作。遵循市场经济的规律,建立、培育和规范物业管理市场的首要前提就必须科学、准确、清晰地为参与物业管理市场的民事主体进行定位。只有正确地解决了物业管理民事主体的定位这个根本性的主要问题,才能明确各个民事主体的权利和义务,否则就无法清晰的确立各个民事主体的权利和义务,容易造成这些民事主体相互之间的角色错位。事实上,近年来在物业管理行业所反映出的许多难点、热点问题,实E际上大多数问题都是由于没有明确物业管理民事主体法律地位而产生的。

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