物业管理合同纠纷案汇集整理
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《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款第3项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（3）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。
《中华人民共和国民法通则》第135条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。
《中华人民共和国合同法》第8条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国合同法》第44条第1款规定：依法成立的合同，自成立时生效。
上诉人（原审原告）沈阳沈通达房产开发有限公司物业管理分公司，住所地沈阳市和平区文安路19号。
法定代表人辛凤琴，系该公司经理。
委托代理人吕书权，男，1954年4月26日出生，汉族，系该法律顾问，住址沈阳市铁西区建设大路18号。
上诉人（原审被告）韩梅，女，1969年7月20日出生，汉族，无职业，住址沈阳市和平区文安路21-1号通达新村3#321、322。
委托代理人韩明旭，系辽宁同方律师事务所律师。
上诉人沈阳沈通达房产开发有限公司物业管理分公司、韩梅因物业管理纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（20**）和民合初字第431号民事判决，向本院提起上诉。本院于20**年11月14日受理后，依法组成合议庭，由审判员张青担任审判长并主审，代理审判员王银华，代理审判员陈兴田参加评议，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
经审理查明：韩梅居住的房屋坐落于沈阳市和平区文安路21-1号通达新村3#321、322室，建筑面积266.09平方米，车库面积24.05平方米。20**年7月19日，通达新村小区管理委员会与沈阳沈通达房产开发有限公司物业管理分公司（以下简称“沈通达物业公司”）签订《物业管理委托合同》，约定：沈通达物业公司为通达新村小区提供包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理在内的物业服务。物业费收费标准：住宅为每月每平方米0.8元，车库为每月每平方米0.4元。韩梅以其居住的房屋多次漏水，物业公司不予维修为由，从2000年4月开始未交纳物业费。沈通达物业公司于20**年5月17日诉至原审法院，请求判令韩梅立即付清物业费14,015元及按合同约定给付滞纳金，诉讼费由被告承担。
另查：沈通达物业公司与韩梅均承认20**年5月韩梅的房屋第一次漏水原因之一是由于六楼住户露台漏水造成的。其他几次漏水原因不详。韩梅已于20**年10月诉至法院，要求对房屋漏水原因及房屋质量进行鉴定，并要求沈通达物业公司赔偿损失，恢复原状。
沈通达物业公司在二审过程中向法庭提供韩梅的姐夫张洪武（该小区业主）分别于20**年10月30日和20**年12月24日替韩梅交纳物业费2万元的记账凭证，及通达新村小区业主委员会证明沈通达物业公司向韩梅催要物业费的证实材料，以证明沈通达物业公司向韩梅主张权利没有超过诉讼时效。韩梅主张她不清楚张洪武替她交纳物业费一事，张洪武是交自家的物业费。韩梅不知道有业主委员会，业主委员会也不了解她家的情况。 www.nx899.com欢迎您访问，
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上述事实，有《物业管理委托合同》、收费许可证、沈价发（2000）5号文件、《商品房购销协议书》、物业费记账凭证、业主委员会的证明及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人当庭质证及本院审查，予以确认。
原审判决认为：原告为被告的住房所在的小区提供物业服务，双方的物业管理服务关系依法成立。被告应履行交纳物业费的义务。被告以超过诉讼时效进行抗辩，原告没有提供证据证明存在时效中断的情形，对于20**年5月之前被告拖欠的物业费，原告的请求已超过诉讼时效，本院不予支持。原告请求的滞纳金属于逾期付款违约金的性质，物业管理委托合同对催收物业费的时间及交纳滞纳金的标准约定不明确，可以同期中国人民银行关于金融机构计收逾期贷款利率的办法计算违约金。原审法院判决：一、本判决生效之日起十日内，被告韩梅给付原告沈阳沈通达房产开发有限公司物业管理分公司20**年5月1日至20**年6月30日止计25个月的住宅物业费5,321.8元；二、本判决生效之日起十日内，被告韩梅给付原告沈阳沈通达房产开发有限公司物业管理分公司20**年5月1日至20**年6月30日止计25个月的车库物业费259.74元；三、被告于付款同时给付原告逾期付款违约金，按上述欠款额（计5,581.54元）同期中国人民银行关于金融机构计收逾期贷款利率的规定，自20**年5月18日起至本判决确定的给付之日止；四、驳回原、被告其他诉讼请求。诉讼费550元，由被告负担。宣判后，沈阳沈通达房产开发有限公司物业管理分公司和韩梅均不服，上诉至本院。沈阳沈通达房产开发有限公司物业管理分公司的上诉请求：撤销一审判决，判令韩梅给付物业费14,015元及滞纳金，上诉费由韩梅承担。上诉理由：小区业主委员会和很多业主对韩梅等个别业主欠费不交的事情是清楚的。经我公司多次催缴，韩梅于20**年10月30日和20**年12月24日已分别交纳了部分物业费，现已查出收费的记帐凭证，足以证明本案不存在超过诉讼时效。韩梅的上诉请求：撤销原审法院判决；驳回沈通达物业公司的诉讼请求；诉讼费用由沈通达物业公司承担。上诉理由：因沈通达物业公司没有尽到管理责任，导致其房屋多次被水冲。对此，沈通达物业公司一直没有维修。房屋漏水原因是因为室外防水部分的原因，是物业公司的责任。物业管理合同是双务合同，因物业公司没有尽到合同义务，业主当然有权拒绝交纳物业费。
本院认为：通达新村小区业主委员会与沈通达物业公司签订《物业管理委托合同》是合法有效的。沈通达物业公司按照合同约定提供了物业服务，韩梅作为小区业主在接受物业服务的同时，负有按照合同约定交纳物业费的义务。沈通达物业公司在二审过程中向法庭提供韩梅的姐夫张洪武（该小区业主）分别于20**年10月30日和20**年12月24日替韩梅交纳物业费2万元的记账凭证及通达新村小区业主委员会证明沈通达物业公司向韩梅催要物业费的证实材料，可以证明沈通达物业公司一直在向韩梅主张权利，其诉讼没有超过诉讼时效。故本院对其上诉请求予以支持。韩梅应向沈通达物业公司交纳从2000年4月1日起至20**年6月30日止的住宅物业费13,410元，车库物业费605元。
关于韩梅提出的沈通达物业公司没有尽到合同义务，对其房屋漏水不予维修，因此拒绝交纳物业费的主张，韩梅承认其房屋漏水的原因之一是由于六楼住户露台漏水造成的。而业主自用部位的维修不属于物业合同中约定的物业公司的义务。至于造成韩梅房屋漏水的其它原因至今不详，韩梅对此已提起诉讼。因此，目前尚不能确定韩梅房屋漏水责任在沈通达物业公司。韩梅以此为由拒付物业费，理由不能成立。对其上诉请求，本院亦不予支持。 www.nx899.com欢迎您访问，
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驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费77元,由上诉人李英杰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 董 菁
审 判 员 马 岩
代理审判员 李 方 晨
二0 0五 年 八 月 八 日
书 记 员 韩 鹏
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项：原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决。
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