潘石屹在清华大学演讲实录

 

潘石屹：谢谢大家。现在房地产是一个特别敏感的话题，尤其是媒体往往都把房地产发展商丑化，电视、电影的反面人物绝大多数都是房地产发展商，所以我与其跟他们说我是房地产发展商，还不如说中性一点的就是盖房子的。所以我把我最近几年时候从事的房地产开发，城市建设这里有一些比较深的体会跟大家谈谈。我想把更多的时间留出来让我们有一个互动，提的问题越尖锐越好，没有任何的禁忌，什么问题我们都可以讨论。

 

现在房地产发展特别快。我记得在 2003 年上半年 " 非典 " 时期，我想中国的经济、中国的房地产一定都要下滑。这是我在 " 非典 " 时期的判断，因为北京的车出不了外面，外面的车也进不来，有时候我们工地上的钢筋、水泥也进不来，所以我想这种状况可能对中国的经济造成很大的影响。但事实证明这可能我在近五年里的一个最大的判断错误，就是对形势判断完全错了。 " 非典 " 过去以后，全中国的房地产都爆发性地增长，增长的速度非常快，到 2003 年末，北京房地产成交的统计量比 2002 年增长 50% ，接近 1000 亿人民币，达到 998 亿人民币，到 2004 年的时候，达到 1500 亿人民币，北京这个市场，成交量急剧地增加，房价也在迅速上升。这种情况下就有好多人非常担心，

政府官员，经济学家就怕中国房地产这样快的增长速度，会不会伤害到中国的金融，会不会伤害到中国的经济，有各种各样的担心，老拿出一些统计数字跟国外比较，觉得这个有点过热。而我算是比较乐观的，为什么呢？因为房地产行业不能够跟我们社会大背景脱离开来看，应该跟整个中国社会大背景结合起来看。而我觉得未来中国有两件事情是非常重要的。

 

第一是 " 进城 " 。中国的农村有大量的过剩劳动力要到城里去，城里要给他们提供就业的机会，要有房子，用官方的说法就是 " 城市化进程 " 。可能你在城市里感觉不到，我喜欢到农村走一走，发现所有生活在农村的父母亲，他们心里都盼望自己的儿女能到城里去，过上跟电视里面一样的生活，他们觉得他们这一代人受了苦，只有让自己的儿女们进了城，才能够过上好日子，这个实际上是一个非常强烈的愿望。我想这也可能是一个城市化进程中最重要的一个源动力，如果没有这个源动力，都跟法国人一样，吃饱了就到沙滩睡觉去了，可能也就不会有中国城市化的进程。

 

第二个是国际化。在今天的社会中，任何一个城市，任何一个民族，如果闭关自守，就一定没有出路，要把各方面的优势发挥出来，只能加入到国际化大循环里面去。

 

中国最近几年房地产增长速度比较快，在这样快的情况下，我们去跟谁比较？现在有好多经济学家天天拿数字较真，拿出各种各样数字、图例，跟今天的美国比，跟今天的法国比，跟今天的英国比，跟今天的德国比，说中国房地产过热了，泡沫来了。我承认，如果拿着今天的数字跟他们比，是过热了，可是我们背景不一样。像法国，是在拿破仑三世， 18 世纪的时候，开始大规模的建设，实际上当时的巴黎跟今天的北京一样，到处是工地；纽约是上个世纪初进行大规模建设也到处是工地。可今天巴黎、纽约已经建完了。像香港是上个世纪末 80 年代、 90 年代开始建设，而中国的城市才刚刚开始建设，刚刚进入建筑时代，所以拿今天的北京、上海跟今天的纽约、巴黎、香港去相比，就相当于拿一个十七、八岁小孩的发育、饭量跟一个七、八十岁的老人相比是一样的，这是不可比的。任何一个建筑时代到 20 年、 30 年的时候，建筑工地规模就要小得多，我想这是一个大的背景。

 

我刚刚到美国住了几个星期，我发现美国人远远低估了中国的经济发展，远远低估了中国人的勤劳，远远低估了中国人的效率，我从美国回来再到温州、再到东莞、再到山西的煤矿看，我发现中国人的成本最低，而效率是最高的。美国人大大低估了，欧盟也大

大低估了。所以中国加入 WTO 时间表马上放开的时候，欧盟这些国家，以法国为例，它的失业率就急剧的上升，这两天欧盟的宪法都没有通过，法国总理都辞职了，什么原因？就是中国的竞争力。中国现在跟欧盟有贸易顺差，跟美国有一个比较大贸易顺差，贸易顺差就意味着把他们的就业机会转移到中国来了。可是一部分中国人也远远低估了中国人富裕程度，低估了中国人的勤劳，低估了中国的低成本和中国人的高效率，他们得到好多的结论就是天快要塌下来了。中国人有两个低估，一个是人们的富裕程度、效率被大大低估了；另外一个是中国最偏僻、最困难的地方的贫困程度也被大大低估了，这是两个极端，我想这是房地产为什么这么快的增长速度的一个大背景。

 

我到建设得比较好的城市去，比如纽约，给我最深的体会是，一个什么样的城市才是一个有活力的、生机勃勃的城市，不是一个死气沉沉的城市？实际上我在前不久偶然翻了一本书，是 1961 年一个美国人写的叫《美国伟大城市的生和死》，这本书总结出来四个要点，说按照美国城市发展经验，只要符合这四个要点这个城市就是一个有活力，生机勃勃的城市，我对着看了一下，觉得挺有意思的，但是我们的城市建设都是反着做的。

 

第一个要点：城

市和城市的区域功能要混合，而不是单一的功能。如果是单一的功能，生活在这个城市的人就没有效率，他每天上下班的时候坐车来回跑，这个城市就会交通拥挤，这个城市就没有效率，加入国际化大城市也就没有竞争的优势。可是我们在城市规划的时候，一定要强调一个功能分区，比如西边教育区，东边 CBD ，方庄、望京居住区……这样像方庄、望京就变成一个 " 卧城 " ，早上人们开着车跑出来，晚上跑进去，在这个城市里面，所有的基础设施在满负荷的运作，人大量的时间浪费在路上，这个城市就没有效率。

 

第二点：街区要小。可是中国好多城市在过去几年的规划中，一定是大块马路、大的广场、大的绿地，整个城市的积累都让这些东西给割断了。

 

第三点：要有足够的密度。在中国任何地方都要限制高度、密度、容积率，要做花园式的城市，其实要做花园的时候就可以跑到农村去，那都跟花园一样，之所以要为成一个城市，就是要享受一个城市的繁华。

 

前几年我在选择土地的时候，就选择建筑密度最高的点——北京的 CBD 。选完后，各个专家和 领导都说 CBD 的楼太高了，交通太拥挤了。实际上只有在这个城市的中心区，把它的密度提起来，这个城市里面的商业机会才会

多，而且这个密度提起来不一定是增加交通的压力，反而是减少了交通的压力。如果说像铺大饼一样，在一个城市里整个都铺开的话，交通量就会增加，如果密度比较大，有一些地方我们就可以不开车了，因为人步行就可以走得到。还有就是它把平行的交通、汽车的交通，变成电梯的垂直交通，这样的话你看，就不见得是增加了交通压力，而反过来是缓解了交通压力。

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